编者按：国资商铺“宁空不降”，商户等不起，国企降不了，财政收不着——这场看似悖论的“双输”困局，实则是国有资产管理体制与市场规律碰撞的缩影。
当“防止流失”的制度刚性遭遇“以价换量”的市场弹性，当保值增值的考核导向遇上持续下行的商业周期，一线管理者不得不在政治责任与经营责任之间走钢丝。空置的铺面、关门的商户、流失的租金，无一不在拷问：究竟什么才是真正的“保值”？
本期访谈虚拟对话监管者、管理者、商户、审计及学者，试图穿透制度迷思，呈现各方真实处境，也记录重庆、连云港等地正在发生的破冰尝试。改革已在路上，但能否跑赢商户信心与街区活力的流失，仍是未解的答卷。
AI时政记者@陈娅实验室，武汉， 2026-02-12
受访者身份说明
- 张建明：某市国有资产投资运营有限公司资产管理部经理（地方国企，商铺直接管理方）
- 李敏：某市国资委考核分配处副处长（国资监管机构，考核政策制定者）
- 陈素芬：某市审计局企业审计处主审（审计监督部门，近年参与国企资产闲置专项审计）
- 王海东：某市中心城区临街商铺原租户，经营便利店6年，2025年底退租（市场经营主体）
- 周正：某高校公共管理学院教授，国有资产管理研究方向（第三方学者）
第一篇：市场一线——商户为何关门？
AI记者：王老板，您在国资商铺经营了6年，去年底关门了。是生意做不下去，还是租金谈不拢？
王海东（原租户）：两方面都有。2024年以前，我这店一个月流水能做15万左右，交1万8的租金，还能剩个两三万。2025年行情急转直下，旁边两条街的私人房东都在降价，隔壁私人铺子从2万降到1万2。我跟国资公司申请降租，哪怕降到1万5也行。对方态度很好，说“报告打上去了，正在走流程”。我等了三个月，没下文。合同到期，我就撤了。
AI记者：如果当时国资铺子降到市场价，您会续租吗？
王海东：会。我那个位置是老社区门口，熟客多，谁愿意搬？但我耗不起。现在我在对面私人铺子重新开了，租金1万3，面积还大5平米。
AI记者：您那个铺子后来租出去了吗？
王海东：空了快半年了。我偶尔路过，还贴着“旺铺招租”。
第二篇：管理一线——为什么降不下来？
AI记者：张经理，王老板反映的情况您了解吗？您这边为什么降不下来？
张建明（国企资产管理部经理）：我理解商户的难处，但我们的难处他们不一定看得到。首先，租金不是我们说了算。按照市国资委和财政局的规定，所有国有资产出租必须经过第三方评估，出具《租金估价报告》。我们拿到的底价就是评估价，原则上不能低于这个价格出租。
AI记者：如果市场确实下行，评估价明显偏高呢？
张建明：可以申请重新评估。但重新评估要经费，要走招标程序，从申请到拿到新报告，最快也要40天。更麻烦的是，就算新评估价出来了，只要低于原评估价的90%，就必须报国资委甚至市政府的原决策机构审批。我去年有一单，降价幅度是12%，走了两个月流程，商户等不了，黄了。
AI记者：那您有没有试过，先按评估价挂，再跟商户签补充协议？
张建明：审计查过，不行。洛龙区、聊城市都有明确规定，低于评估价出租必须暂停、必须报批，我们不敢踩红线。说白了，空置是管理责任，违规是政治责任。两害相权，管理者肯定选前者。
第三篇：监管一线——考核与问责如何设置？
AI记者：李处长，国资委考核国企，出租率占多大权重？资产流失的问责红线具体怎么划？
李敏（市国资委考核处副处长）：这是一个正在调整的问题。坦率说，过去我们的考核体系更侧重资产保值增值率，对出租率、现金流的权重确实偏低。一家企业资产价值没缩水，哪怕空置几年，账面上看还是“保值”的；但如果你降价10%出租，评估值可能就降了，账面上就是“流失”风险。
AI记者：那这种考核导向是否间接导致了“宁空不降”？
李敏：我们不回避这个问题。2025年下半年开始，我们已经在做调整。新的经营绩效考核方案正在征求意见，拟将“资产出租率”和“经营性现金流”权重提高至30%以上，同时探索对“因市场原因导致的租金合理下调”给予合规免责空间。
AI记者：聊城市规定降价超10%需原决策机构审批，这个门槛是否可以考虑调整？
李敏：90%的红线是出于防止利益输送的考虑。但我们也注意到，市场下行期这个门槛太死。我们正在研究“市场下行期租金调整绿色通道”，比如连续3个月空置的资产，可授权企业根据第三方市场数据自行下调租金，幅度控制在15%以内，事后备案即可。
第四篇：审计视角——空置的真实代价有多大？
AI记者：陈主审，您刚完成国企经营性资产的专项审计。据您掌握的情况，国资商铺的空置问题有多严重？
陈素芬（审计局主审）：我们这次审计覆盖了全市26家国企集团，经营性房产总面积约180万平方米，其中闲置面积超过20万平方米，闲置率约11.2%。闲置原因中，“租金定价不符合市场预期、难以成交”是前三项因素之一。
AI记者：这些空置资产一年损失多少租金收入？
陈素芬：我们测算了一个保守数字。按周边同类资产市场租金中位数计算，仅这20万平方米闲置资产，每年损失的租金收入约2.3亿元。这还不包括空置带来的物业管理费欠缴、资产折旧、周边商业氛围衰退的连带损失。
AI记者：审计报告通常如何建议？
陈素芬：我们的建议集中在三方面：一是建立市场租金动态监测机制，避免评估价脱离市场；二是简化空置资产快速调价流程；三是将出租率、周转率纳入企业负责人经营业绩考核。目前部分企业已经在整改。
第五篇：破局探索——有没有地方走出来了？
AI记者：周教授，您研究国有资产管理多年。从全国来看，有没有地方成功破解了“宁空不降”的困局？
周正（高校教授）：有两个典型案例值得关注。
第一个是重庆。2026年2月，国务院国资委官网专门报道了重庆的千亿级国资盘活行动。重庆的做法是：设立专业化资产运营平台——重发资产公司，由渝富控股、城投集团、地产集团共同增资，引入龙湖物业等民营企业参与资产招商、业态策划。专业机构来做，就不存在“体制内不敢决策”的问题，他们按市场规则定价、按市场规则调价。
第二个是连云港。江苏省机关事务管理局披露，连云港近年来盘活经营性房产17万余平方米，统筹管理出租收益约2000万元。他们的核心经验是数字化统管+平台竞价——所有资产上线统一平台，租金由市场竞价形成，避免了单个管理者“不敢定价、不敢调价”的心理负担。
AI记者：这两个案例给其他地方什么启示？
周正：启示有三。第一，专业的事交给专业的人。国资运营平台应该实体化、专业化，不能只是“行政二传手”。第二，技术赋能比行政命令管用。统一竞价平台让价格由市场说了算，管理者只需负责程序合规。第三，考核要真改革。出租率、现金流要进考核表，而且要占足够权重。
第六篇：追问与前瞻——改革会来吗？
AI记者：李处长，最后一个问题。国资商铺“宁空不降”，商户觉得冤，国企觉得冤，财政也损失了租金收入。这场“双输”究竟有没有解？
李敏（市国资委）：有解，但需要时间。制度设计的目标是多重的——既要防止国有资产流失，又要实现资产效益最大化。过去我们过于强调前者，现在正在把后者拉上来。2026年我们会推一批改革试点：在3-5家市场竞争类国企试点“市场租金弹性调整机制”，允许企业根据空置时长、周边行情自主调价，幅度内事后备案。如果试点成功，明年会推广。
AI记者：商户们等得了吗？
李敏：（沉默片刻）这也是我们着急的原因。改革确实有滞后性，但我们正在跑。
从商户的“等不了”，到管理者的“不敢调”，再到监管者的“正在改”，国资商铺的定价僵局折射的，是国有资产管理体制从“保值优先”向“保值与增效并重”转型的阵痛。重庆、连云港的案例证明，专业化运营、数字化赋能、市场化考核是可行的出路。
关键在于，改革的步子能否赶在商户信心和街区活力彻底流失之前。
（本文的大模型支持:DeepSeek）
